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Regelungen Teileigentum / Sondereigentum

Sondereigentum

Das Sondereigentum bezeichnet den Teil des Wohnungseigentums, der im Alleineigentum eines einzelnen Eigent�mers steht. Sondereigentum kann ein Anlagenbestandteil nur werden, wenn er ausdr�cklich dazu bestimmt wird. Eine solche Bestimmung kann entweder in der urspr�nglichen Teilungserkl�rung, die gegen�ber dem Grundbuchamt vorgenommen wird, oder durch Vertrag aller Miteigent�mer erfolgen.

Zum Sondereigentum d�rfen aber nur sondereigentumsf�hige Teile erkl�rt werden. Das sind solche, die in sich abgeschlossen sind.
Dazu geh�ren in der Regel:

abgeschlossene Wohn- oder Gesch�ftsr�ume und die hierzu geh�renden Bestandteile, also auch Balkon, Veranda und Terrasse, wenn sie mit dem Wohnraum verbunden sind und vertraglich als Sondereigentum bezeichnet werden.

Tiefgaragenstellpl�tze, wenn die einzelnen Fl�chen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (nicht dagegen Duplexgaragen).

einzelne R�ume, zum Beispiel der Keller, die zwar au�erhalb des Wohnraums liegen, trotzdem aber r�umlich von anderen Bereichen abgetrennt sind.

einzelne Geb�udeteile, wie zum Beispiel nicht tragende Innenw�nde, Innent�ren, Bodenbel�ge und sogar die Humusschicht auf der Dachterrasse.

Anlagen und Einrichtungen in den einzelnen R�umen, so zum Beispiel Einbauschr�nke, Sanit�rgegenst�nde, nicht f�r die Funktion der Gesamtanlage notwendige Heizk�rper sowie Versorgungsleitungen, die von der Hauptleitung weg zu den einzelnen Wohneinheiten f�hren.

Liegen die Leitungen jedoch noch im Bereich des Gemeinschaftseigentums und dienen lediglich dem Einzelnen, m�ssen sie ausdr�cklich zum Sondereigentum erkl�rt werden.

Die Eigenschaft als Sondereigentum kann nur vertragliche Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigent�mern begr�ndet werden, nicht dagegen durch Mehrheitsbeschluss der Eigent�merversammlung. Werden dennoch entsprechende Beschl�sse gefasst, sind diese nicht nur anfechtbar, sondern mangels Beschlusskompetenz nichtig (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 20.09.2000, Aktenzeichen: V ZB 58/99).

Sondereigentum ist nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). �bergeordneter Begriff ist das Wohnungseigentum, das aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, z. B. Grundst�ck und Treppenhaus, besteht.

Nach � 2 WEG kann das Sondereigentum durch Vertrag aller Miteigent�mer eines Grundst�cks oder aufgrund Teilung (Teilungserkl�rung) durch den alleinigen Eigent�mer begr�ndet werden.

Der Gegenstand des Sondereigentums ist in � 5 WEG geregelt. Der konkrete Umfang des Sondereigentums ist in der Regel genau in der Teilungserkl�rung definiert. Zum Sondereigentum geh�ren im Allgemeinen die R�ume der Wohnung (einschlie�lich Bodenbel�ge, Tapeten, Einbaum�bel, nicht tragende W�nde innerhalb der Wohnung und Sanit�rinstallationen) sowie noch weiterer R�ume au�erhalb der abgeschlossenen Wohnung wie Kellerraum und Dachboden. Da die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum letztlich kostenm��ig sehr hohe Auswirkungen haben kann (� 16 Abs. 2 WEG), ist eine genaue Definition sinnvoll, z. B. ab wann die Abwasserrohre noch zum Sondereigentum geh�ren und ab wann zum Gemeinschaftseigentum.

Grundst�ck:
In Deutschland ist der Ausdruck nur in der Umgangssprache zu verwenden. Der juristische Begriff weicht hiervon ab: Der Begriff des Grundst�cks wird im deutschen B�rgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht n�her definiert, sondern vorausgesetzt. Seine inhaltliche Bestimmung erh�lt er aus der Grundbuchordnung: Grundst�ck bezeichnet danach im deutschen Sachenrecht einen r�umlich abgegrenzten Teil der Erdoberfl�che, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Das Grundbuch kann als �Personalfolium� oder als �Realfolium� aufgestellt sein. Beim Realfolium ist das Ordnungskriterium das Grundst�ck, w�hrend es beim Personalfolium der Eigent�mer ist.

Vom Begriff des Grundst�cks ist der des Flurst�cks zu unterscheiden. Ein Grundst�ck besteht aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren r�umlichen Zusammenhang stehenden Flurst�cken. Flurst�ck ist die kleinste Fl�cheneinheit des Liegenschaftskatasters. Es gibt auch Flurst�cke, die im Grundbuch nicht gebucht sind. Ein Grundst�ck, das gem�� den �ffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Geb�uden bebaut ist oder bebaut werden darf, wird auch als Baugrundst�ck bezeichnet.

Mehrere Grundst�cke (im Rechtssinne) k�nnen im Grundbuch durch Erkl�rung des Eigent�mers zu einem Grundst�ck vereinigt werden. Auch ist m�glich, ein Nebengrundst�ck (etwa nur mit der Garage bebaut) einem Hauptgrundst�ck (beispielsweise bebaut mit dem Haus) als Bestandteil im Grundbuch zuzuschreiben. Letztlich ist es auch m�glich, von einem bestehenden Grundst�ck nach Vermessung und Erfassung im Kataster eine Teilfl�che abzuschreiben und ein neues, eigenes Grundst�ck in das Grundbuch einzutragen.

Zum Grundst�ck geh�ren nach den deutschen gesetzlichen Bestimmungen als wesentliche Bestandteile (� 93 & � 94 BGB) insbesondere die fest mit dem Grund und Boden verbundenen Geb�ude und sonstigen baulichen Anlagen sowie der Aufwuchs. Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Geb�ude und bauliche Anlagen bilden also eine sachliche und rechtliche Einheit, so dass diese grunds�tzlich (Ausnahmen: Wohnungseigentum, Erbbaurecht) keinen unterschiedlichen Eigent�mer haben k�nnen.

Als Grenzmarkierung (auch Abmarkung) zwischen landwirtschaftlichen Grundst�cken dienten unter anderem �ber Jahrhunderte und partiell noch heute Lesesteinhaufen. Diese Steine mussten zur Kultivierung m�hsam per Hand von den Feldern ger�umt werden und wurden � bisweilen �ber Generationen hinweg � platzsparend an den R�ndern von �ckern zu Haufen aufget�rmt.

 

Eigene Bemerkungen:

Bei der Wochenendhaussiedlung Priwall handelt es sich gem. Kaufvertrag und Teilungserkl�rung bei den einzelnen Parzellen quasi um Sondereigentum f�r das jeder Eigent�mer in sich rechtlich verantwortlich ist. Die restlichen Fl�chen � inkl. Wegen � sind Gemeinschaftseigentum.

Beschl�sse der Eigent�mergemeinschaft bez�glich dieses Sondereigentumes k�nnen daher keinen rechtsbindenden Charakter haben sondern maximal als Umgangsregeln eingestuft werden.

Ansonsten gelten die gesetzlichen Regelungen und Verordnungen, wie z.B. die L�rmschutzverordnung , Nachbarschaftsgesetze usw.
Beim Verkauf der Fl�chen wie auch bei der Gestaltung des B-Planes wurde immer wieder betont, dass wegen Fehlen der Voraussetzungen bei einigen wenigen Grundfl�chen kein Realeigentum gebildet werden konnte und somit die machbare L�sung durch Verkauf der Fl�chen als 1. Sondereigentum und 2. Gemeinschaftseigentum des restlichen Areals gew�hlt wurde. Somit ist eine Gleichbehandlung mit dem sogenannten �Wohnungseigentum� (gem. WEG) nicht richtig.

(Hans Berg)

 
update: 07.06.2012